底地の投資について

底地は、地代収入がさほど見込めず、底地を所有する地主は土地を自由に使えなかったり、借地権者とトラブルになったり地主にとっては決して優良な土地とは言えません。
しかし、底地売買に対する見方を変えれば、投資物件として魅力的なものになる可能性があります。

底地への投資

昔は土地所有者の権利の方が強かったのですが、借地人の権利をまもるために借地借家法が改正され、現在では土地を借りて建物を建築している借地人の方が有利になっています。
特に、旧借地権で土地を貸し出している場合、借地人が借地権を更新し続ける限り、土地は返してもらえませんし、底地は売るに売れない土地であり、地主の悩みの種になっているのは間違いありません。

底地は投資物件としては、魅力的ではない物件に一見えます。

そもそも、地主は何故底地を所有しているのでしょうか。

例えば、ある土地を所有をしている地主がいたとして、土地を持っているだけでは地主として利益は得られません。
建物を建てたり、売買したりすることで土地から利益を得られます。

土地を使って利益を出す方法のひとつに「土地を貸す」方法があり、底地は人に貸す予定の土地に発生する権利のことなのです。
底地にすると地主は自由に使えなくなりますが、地代を借地人から徴収して利益を出すことができます。

リスクが少ない

底地が発生すると、地主側にもメリットが生まれます。

更地だと固定資産税が高くなりますが、所有している土地に住宅や商店が立つと、更地の状態より固定資産税が安くなります。
さらに、底地はリスクが少ない収益方法です。

例えばアパートの賃貸経営では、空室や家賃滞納、立地の悪化による家賃の値下がり、経年劣化の修繕や建て替えに常に気を配らなければなりませんが、底地を所有していると、仮に建物を建てている借地人がでていっても土地を自由に使えますし、場所によっては底地を最初の数倍の金額で売買することも可能なのです。

アパート経営と違い、底地投資は地代の滞納があれば土地を返してもらえたり、返してもらった土地を売却して他の借地人に貸したりできます。
底地の売却などの専門的な取引を行っている不動産会社のホームぺージでも、メリットとして挙げられているのです。

最も合理的かつ底地と借地の価値を最大限生かす方法は、底地を借地人さんの方へ売却することです。
借地人さんが底地を購入する事で所有権とする事ができます。
逆も然りで地主さんが借地権を買い戻す事により所有権とすることができるので、不動産としての価値も上がり、第三者における購入ニーズも高まります。
融資を受ける事ができるようになるのも大きなメリットです。

また、底地の利回りは短期だと新築アパートの経営に負けますが、長期運用すると底地投資の利回りの方が高くなります。
アパート経営は、空室や維持管理などのコストがかかるのに対して、底地は特別なことをしなくても長期的な収入が見込めるのです。

底地は地主にとって、デメリットだけではありませんので、視点を変えれば魅力的な投資対象になり得るのです。